一、2005年房地產市場運行情況
　　1．2005年房屋市場價格走勢

　　2005年，在國(guo)家宏(hong)觀(guan)調控措施的(de)(de)影響下房地產市(shi)場(chang)中的(de)(de)房價和(he)投資漲幅(fu)過快(kuai)的(de)(de)趨勢有所減緩，并呈如下特點：

　　（1）商品(pin)房及商品(pin)住宅價(jia)格漲(zhang)幅明(ming)顯趨緩，基(ji)本(ben)呈逐月(yue)回(hui)落的(de)(de)態勢。2005年(nian)1～10月(yue)商品(pin)房的(de)(de)平均銷售價(jia)格為每平方米3009元(yuan)，與2004年(nian)同(tong)期相比增長了(le)(le)9.29%，漲(zhang)幅比2004年(nian)的(de)(de)15.04%回(hui)落了(le)(le)5.75個百分點(dian)，比年(nian)初的(de)(de)18.98%回(hui)落了(le)(le)9.98個百分點(dian)，基(ji)本(ben)呈逐月(yue)回(hui)落的(de)(de)態勢，環比走勢基(ji)本(ben)平穩(wen)。由(you)此可以(yi)說明(ming)抑制房價(jia)過(guo)快上(shang)漲(zhang)的(de)(de)宏觀調(diao)控目(mu)標取得了(le)(le)較(jiao)好的(de)(de)效(xiao)果。

　　（2）全(quan)(quan)國(guo)絕大(da)部分地(di)區房屋價格漲(zhang)幅(fu)下降。2005年(nian)1～7月，全(quan)(quan)國(guo)共(gong)有(you)17個省市的房價漲(zhang)幅(fu)比(bi)2004年(nian)有(you)所回落，占(zhan)(zhan)全(quan)(quan)國(guo)地(di)區總數的54.84%；14個地(di)區的漲(zhang)幅(fu)有(you)所增(zeng)加，占(zhan)(zhan)全(quan)(quan)國(guo)地(di)區總數的45.16%。漲(zhang)幅(fu)超(chao)過2004年(nian)10個百(bai)分點(dian)的地(di)區有(you)6個，按從高到低的順序依次是：湖北、新(xin)疆、江西、寧夏、遼寧、青海.

　　2．房地產開發投資
　　（1）房地(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)(kai)(kai)發投(tou)(tou)資(zi)出現“雙下滑”。房地(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)(kai)(kai)發投(tou)(tou)資(zi)逐月持續下滑，房地(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)(kai)(kai)發投(tou)(tou)資(zi)占固(gu)定(ding)資(zi)產(chan)(chan)(chan)投(tou)(tou)資(zi)的(de)比(bi)重(zhong)持續下滑。2005年(nian)(nian)(nian)1～10月累計(ji)完(wan)成(cheng)房地(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)(kai)(kai)發投(tou)(tou)資(zi)11769.35億(yi)元，同比(bi)增長21.6%，比(bi)年(nian)(nian)(nian)初的(de)27%回落了5.4個百分(fen)點，其占固(gu)定(ding)資(zi)產(chan)(chan)(chan)投(tou)(tou)資(zi)的(de)比(bi)重(zhong)由年(nian)(nian)(nian)初的(de)28.4%下降(jiang)(jiang)到(dao)21.1%。預計(ji)2005年(nian)(nian)(nian)房地(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)(kai)(kai)發投(tou)(tou)資(zi)占固(gu)定(ding)資(zi)產(chan)(chan)(chan)投(tou)(tou)資(zi)的(de)比(bi)重(zhong)將下降(jiang)(jiang)到(dao)18%左右，出現自1999年(nian)(nian)(nian)以來(lai)的(de)首(shou)次下降(jiang)(jiang)。

　　（2）分用(yong)(yong)(yong)途看，辦(ban)公樓下(xia)降(jiang)的(de)(de)(de)(de)幅度最大，經濟適用(yong)(yong)(yong)房連續兩(liang)年(nian)(nian)出現負(fu)增(zeng)長。2005年(nian)(nian)1～10月，商品住宅(zhai)累計(ji)(ji)完成開(kai)發(fa)投(tou)資(zi)7778.82億元，同比(bi)(bi)(bi)增(zeng)長21.6%，比(bi)(bi)(bi)2004年(nian)(nian)的(de)(de)(de)(de)30.0%下(xia)降(jiang)了8.4個(ge)百分點(dian)；其(qi)中，辦(ban)公樓完成開(kai)發(fa)投(tou)資(zi)562.6億元，同比(bi)(bi)(bi)增(zeng)長18.1%，比(bi)(bi)(bi)2004年(nian)(nian)的(de)(de)(de)(de)28.3%下(xia)降(jiang)了10.2個(ge)百分點(dian)；經濟適用(yong)(yong)(yong)房累計(ji)(ji)完成開(kai)發(fa)投(tou)資(zi)426.2億元，在2004年(nian)(nian)同比(bi)(bi)(bi)負(fu)增(zeng)長2.51%的(de)(de)(de)(de)情況(kuang)下(xia)，再次負(fu)增(zeng)長11.1%。從比(bi)(bi)(bi)例上看，經濟適用(yong)(yong)(yong)房在房地產投(tou)資(zi)中的(de)(de)(de)(de)占(zhan)比(bi)(bi)(bi)從2001年(nian)(nian)開(kai)始下(xia)降(jiang)，由2000年(nian)(nian)10.88%下(xia)滑到(dao)2005年(nian)(nian)1～10月份的(de)(de)(de)(de)3.62%。

　　（3）從資(zi)金(jin)來源上(shang)看，國(guo)內貸(dai)款(kuan)的(de)比重(zhong)有(you)所(suo)下降，自籌(chou)資(zi)金(jin)的(de)比重(zhong)有(you)所(suo)上(shang)升(sheng)。2005年(nian)1～10月(yue)，房地產開發資(zi)金(jin)來源中國(guo)內貸(dai)款(kuan)達到(dao)(dao)2944.46億(yi)元，同(tong)(tong)(tong)比增(zeng)(zeng)長15%，比2004年(nian)的(de)0.64%有(you)所(suo)回升(sheng)，占(zhan)總資(zi)金(jin)的(de)比例為18.4，比2004年(nian)同(tong)(tong)(tong)期(qi)(qi)23.8%有(you)所(suo)下降。自籌(chou)資(zi)金(jin)到(dao)(dao)位(wei)5503.63億(yi)元，同(tong)(tong)(tong)比增(zeng)(zeng)長37.9%，比2004年(nian)同(tong)(tong)(tong)期(qi)(qi)增(zeng)(zeng)加了(le)4.1個百分點(dian)，所(suo)占(zhan)比重(zhong)由(you)2004年(nian)同(tong)(tong)(tong)期(qi)(qi)的(de)30.4%提(ti)高到(dao)(dao)34.5%。房地產開發投(tou)資(zi)過于依賴銀行貸(dai)款(kuan)的(de)局面有(you)所(suo)改(gai)變。

　　3．房屋土地開發銷售
　　（1）土(tu)地開發(fa)(fa)面(mian)積連(lian)續兩年(nian)(nian)負增長，土(tu)地購(gou)置面(mian)積增幅連(lian)年(nian)(nian)下(xia)(xia)(xia)降(jiang)。2005年(nian)(nian)1～10月(yue)累計完成土(tu)地開發(fa)(fa)面(mian)積為13271.36萬平(ping)(ping)方米(mi)，比(bi)(bi)2004年(nian)(nian)同期(qi)下(xia)(xia)(xia)降(jiang)了1.3%，這是繼(ji)2004年(nian)(nian)土(tu)地開發(fa)(fa)面(mian)積同比(bi)(bi)下(xia)(xia)(xia)降(jiang)10.94%后再次下(xia)(xia)(xia)降(jiang)。同期(qi)土(tu)地購(gou)置面(mian)積為27532.53萬平(ping)(ping)方米(mi)，同比(bi)(bi)增漲1.6%。從(cong)年(nian)(nian)度對比(bi)(bi)的情況看(kan)土(tu)地開發(fa)(fa)面(mian)積占購(gou)置面(mian)積的比(bi)(bi)例逐(zhu)年(nian)(nian)下(xia)(xia)(xia)降(jiang)，自2002年(nian)(nian)實行經營性土(tu)地“招、拍、掛”以(yi)來土(tu)地購(gou)置面(mian)積的增幅出現了連(lian)年(nian)(nian)下(xia)(xia)(xia)滑的情況.

　　（2）房(fang)屋(wu)開發建(jian)設(she)速度有(you)所放(fang)緩。從施工(gong)面積情況看，2005年(nian)(nian)增(zeng)長速度繼續保持下降趨勢(shi)，1～10月(yue)累計完成142968.65萬平方米，同(tong)比(bi)增(zeng)長18.5%，與(yu)2004年(nian)(nian)年(nian)(nian)初的44.6%相比(bi)有(you)較大幅度的回落。分地區(qu)看，東部地區(qu)同(tong)比(bi)增(zeng)長速度最慢，2005年(nian)(nian)1～10月(yue)同(tong)比(bi)增(zeng)長16.3%，中(zhong)部地區(qu)和(he)西部地區(qu)增(zeng)長較快(kuai)，分別增(zeng)長21.5%和(he)22.7%。

　　從新開工面積(ji)情況看(kan)，2005年1～10月累(lei)計完成(cheng)50681.06萬平方米，同(tong)(tong)比(bi)增長12.5%。分地(di)區(qu)(qu)(qu)看(kan)，東部地(di)區(qu)(qu)(qu)同(tong)(tong)期增長幅度最(zui)小(xiao)，西(xi)部地(di)區(qu)(qu)(qu)最(zui)大，1～10月，東部地(di)區(qu)(qu)(qu)新開工面積(ji)增幅僅為(wei)(wei)7.3%，而(er)中(zhong)部地(di)區(qu)(qu)(qu)為(wei)(wei)15.9%，西(xi)部地(di)區(qu)(qu)(qu)更是高達(da)22.9%。

　　從(cong)竣(jun)工(gong)(gong)面(mian)積情況看，2005年竣(jun)工(gong)(gong)面(mian)積增長(chang)(chang)有所上升。分地(di)區(qu)看，東(dong)部(bu)地(di)區(qu)和西部(bu)地(di)區(qu)增長(chang)(chang)速度較快，1～10月(yue)同期增速分別為22.1%和21.8%，而中部(bu)地(di)區(qu)竣(jun)工(gong)(gong)面(mian)積增長(chang)(chang)9.6%。

　　對比(bi)施工(gong)面(mian)積、竣工(gong)面(mian)積和新開工(gong)面(mian)積的增長(chang)速度數據，竣工(gong)面(mian)積的增長(chang)速度最(zui)高，新開工(gong)面(mian)積的同比(bi)增長(chang)速度最(zui)低，這表明受政府宏觀調控影(ying)響，房地產市場整體(ti)建(jian)設速度有所放緩。

　　（3）需(xu)求依然旺盛。2005年1～10月商品(pin)房(fang)竣工面積(ji)(ji)累(lei)計完(wan)成23774萬(wan)平方米，增長19.6%，完(wan)成銷(xiao)售(shou)面積(ji)(ji)25304萬(wan)平方米，漲幅(fu)為(wei)22.3%，房(fang)屋產(chan)銷(xiao)率（銷(xiao)售(shou)面積(ji)(ji)/竣工面積(ji)(ji)）為(wei)106.44%，自1999年以來首次出現銷(xiao)大(da)于產(chan)的情況。

　　從各地(di)區的情況(kuang)看(kan)，2005年1～10月全國共(gong)有22個(ge)地(di)區的房屋產(chan)(chan)(chan)(chan)銷(xiao)率超(chao)過100%，占總數的80%，其中產(chan)(chan)(chan)(chan)銷(xiao)率超(chao)過150%的有6個(ge)地(di)區，依次(ci)是吉林(lin)、遼寧(ning)、黑龍江、內(nei)蒙(meng)古、新疆、山西(xi)，作為極端情況(kuang)，吉林(lin)的產(chan)(chan)(chan)(chan)銷(xiao)率為301.6%。產(chan)(chan)(chan)(chan)銷(xiao)率低于(yu)85%的有4個(ge)地(di)區，依次(ci)是重慶78.8%，浙江81.43%，江蘇81.53%，北京84.47%。

　　二、2006年的政策取向與市場走勢

　　2006年(nian)，為(wei)(wei)實現房地產(chan)市場“供(gong)求(qiu)總量基(ji)本(ben)(ben)平衡、結構基(ji)本(ben)(ben)合理、價格(ge)基(ji)本(ben)(ben)穩(wen)定”的(de)(de)宏觀調(diao)控目標，推動(dong)房地產(chan)市場的(de)(de)發(fa)展(zhan)切實轉入科(ke)學發(fa)展(zhan)的(de)(de)軌道，并以(yi)建設(she)和諧社會、節約(yue)型社會和著力解決關系(xi)人民群眾切身利益的(de)(de)問題為(wei)(wei)出發(fa)點，要努力作好以(yi)下幾方面的(de)(de)工作。

　　1．鞏固宏觀調控成果，促進房地產行業健康發展

　　2005年房(fang)地產市場宏觀調控已經取得了一定效果(guo)，但影響(xiang)房(fang)地產市場持續(xu)健(jian)康(kang)發(fa)展(zhan)的(de)因素并沒有完(wan)全消除(chu)，2006年要繼續(xu)貫徹(che)2005年出臺(tai)的(de)各(ge)項調控措施，繼續(xu)穩定房(fang)屋價(jia)格和房(fang)地產開發(fa)投資的(de)過快(kuai)增長，防(fang)止反彈。

　　2．調整住房供應結構，解決關系人民群眾切身利益的問題

　　2006年要繼續調整(zheng)住房供應(ying)結構(gou)調整(zheng)，解決好關系人民(min)群眾切身利(li)益(yi)的大(da)多數(shu)城鎮居(ju)民(min)的住房問題。住房結構(gou)不合(he)理問題在2005年有(you)了初步改善，但還沒充分調整(zheng)到(dao)位(wei)。住房供應(ying)結構(gou)不合(he)理，浪費土地資(zi)源，扭曲住房需求(qiu)，抬高(gao)商品住房平均價格，不利(li)于解決普通居(ju)民(min)家庭的住房問題。

　　要切實(shi)加(jia)強規劃和土(tu)地(di)的引導(dao)和調控作(zuo)用，著力增(zeng)加(jia)中(zhong)低(di)價位、中(zhong)小戶型(xing)(xing)(xing)普(pu)通商品住房和經濟適用住房供應(ying)。嚴格(ge)落實(shi)國家關于將(jiang)規劃設計條件(jian)、住房銷售價位、套型(xing)(xing)(xing)面積等作(zuo)為土(tu)地(di)出讓(rang)前置條件(jian)的有關規定，建(jian)立(li)起中(zhong)低(di)價位、中(zhong)小套型(xing)(xing)(xing)住房供應(ying)的保障機制(zhi)。同時，完善土(tu)地(di)出讓(rang)合(he)同，明確(que)開(kai)竣(jun)工時間等有關要求，并嚴格(ge)依(yi)照土(tu)地(di)出讓(rang)合(he)同約定，加(jia)強對(dui)銷售價位、套型(xing)(xing)(xing)面積和開(kai)發建(jian)設過程的監督。

　　3．健全住房保障體系，保障中低收入家庭住房需求

　　繼續貫徹落(luo)實有關經(jing)濟(ji)(ji)適(shi)用住房(fang)(fang)建(jian)設和管理的(de)規定(ding)，增(zeng)加(jia)經(jing)濟(ji)(ji)適(shi)用住房(fang)(fang)供(gong)應量，使優惠政(zheng)策真正落(luo)實到(dao)中低收入住房(fang)(fang)困難(nan)家庭。加(jia)快(kuai)廉租(zu)住房(fang)(fang)制度建(jian)設，切實把廉租(zu)住房(fang)(fang)制度建(jian)設納入政(zheng)府的(de)工作目(mu)標。同時，要(yao)積(ji)極研究發(fa)展(zhan)租(zu)賃型(xing)經(jing)濟(ji)(ji)適(shi)用住房(fang)(fang)的(de)政(zheng)策，實行經(jing)濟(ji)(ji)適(shi)用住房(fang)(fang)租(zu)售并舉。

　　4．大力規范房地產市場秩序

　　繼續(xu)貫徹落實國辦發(fa)(fa)[2005]26號文件關于整頓(dun)規范市(shi)場(chang)秩序的要求。嚴(yan)格房地產(chan)開發(fa)(fa)企業和中介機構的市(shi)場(chang)準入(ru)，加(jia)強(qiang)市(shi)場(chang)監管，嚴(yan)肅(su)查處違法違規開發(fa)(fa)和銷售(shou)行(xing)為，重(zhong)點查處內部認(ren)購(gou)，發(fa)(fa)布虛假、違法銷售(shou)廣告，囤積房源(yuan)，哄抬房價以及違反規劃及控制性要求的行(xing)為。

　　5．大力發展二級市場和租賃市場

　　我(wo)國住(zhu)房(fang)(fang)一(yi)(yi)、二(er)(er)級市(shi)(shi)場(chang)的(de)發(fa)展失衡。目(mu)前我(wo)國住(zhu)宅(zhai)市(shi)(shi)場(chang)的(de)交易是(shi)以(yi)新建(jian)住(zhu)宅(zhai)一(yi)(yi)級市(shi)(shi)場(chang)為主，存(cun)量(liang)住(zhu)房(fang)(fang)的(de)二(er)(er)級市(shi)(shi)場(chang)發(fa)展緩慢，租賃住(zhu)房(fang)(fang)市(shi)(shi)場(chang)不規范，市(shi)(shi)場(chang)交易量(liang)很小(xiao)。這(zhe)種狀況直接導致了各收(shou)入階層的(de)人(ren)無法通過二(er)(er)級市(shi)(shi)場(chang)的(de)順暢交易梯次地(di)向上改(gai)善住(zhu)房(fang)(fang)條件。因此，在(zai)今后一(yi)(yi)段時期(qi)內，我(wo)國迫切(qie)需要發(fa)展住(zhu)房(fang)(fang)二(er)(er)三級市(shi)(shi)場(chang)，使住(zhu)房(fang)(fang)存(cun)量(liang)資源(yuan)發(fa)揮效(xiao)用(yong)，減輕一(yi)(yi)級市(shi)(shi)場(chang)的(de)市(shi)(shi)場(chang)需求壓(ya)力(li)。

　　6．發展完善房地產金融，鞏固宏觀調控成果

　　（1）完(wan)善相關法(fa)(fa)律制度(du)，為(wei)建立(li)多元化(hua)房(fang)(fang)地產融(rong)資(zi)機制做好法(fa)(fa)律準備(bei)。加快修訂《企業(ye)債券管(guan)理條例》；在《證券投資(zi)基(ji)(ji)金(jin)(jin)法(fa)(fa)》之(zhi)外盡快制定(ding)《產業(ye)投資(zi)基(ji)(ji)金(jin)(jin)法(fa)(fa)》或《投資(zi)基(ji)(ji)金(jin)(jin)法(fa)(fa)》；完(wan)善房(fang)(fang)地產信托法(fa)(fa)規，在政策(ce)層面加大對銀行信貸以外的融(rong)資(zi)渠道(dao)的支持力度(du)。

　　（2）對(dui)消費型和投(tou)資、投(tou)機(ji)型需求(qiu)區別對(dui)待(dai)，有保有壓。住(zhu)房消費是我國居民消費結構升級中最大(da)的熱點，也(ye)是拉動國民經濟(ji)增長的重要(yao)支撐點，因此對(dui)消費型購(gou)房需求(qiu)和投(tou)資、投(tou)機(ji)型購(gou)房需求(qiu)要(yao)區別對(dui)待(dai)，對(dui)于自住(zhu)消費型購(gou)房需求(qiu)銀行信(xin)貸要(yao)繼續給予支持(chi)，對(dui)于投(tou)資和投(tou)機(ji)需求(qiu)，應該(gai)按(an)照商業抵押貸款(kuan)操作(zuo)，執行一般商業貸款(kuan)利率，同時控制貸款(kuan)年限(xian)，降低貸款(kuan)成數。

　　（3）在(zai)防范風險的(de)前提下積(ji)極引(yin)導外(wai)資(zi)(zi)進入國(guo)(guo)內(nei)房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)市(shi)場(chang)。根據我國(guo)(guo)加入WTO后的(de)相關開放(fang)國(guo)(guo)內(nei)市(shi)場(chang)的(de)規定，房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)業也要逐步(bu)對(dui)外(wai)資(zi)(zi)開放(fang)。具體來說，除高檔(dang)房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)項(xiang)目（高檔(dang)賓館(guan)、高檔(dang)公寓、高爾夫球場(chang)等）不允(yun)許外(wai)商(shang)獨(du)資(zi)(zi)外(wai)，其(qi)他(ta)房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)項(xiang)目沒有限制；在(zai)房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)中(zhong)介服務方面（包括房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)估價(jia)、物業管理、房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)中(zhong)介經(jing)紀等）允(yun)許外(wai)商(shang)成立合資(zi)(zi)、合作企(qi)業，并在(zai)5年內(nei)開始(shi)允(yun)許外(wai)資(zi)(zi)成立獨(du)資(zi)(zi)企(qi)業。國(guo)(guo)家在(zai)鼓勵外(wai)資(zi)(zi)進入房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)開發領(ling)域的(de)同時(shi)，必須(xu)要密切關注國(guo)(guo)際(ji)“熱錢”進入國(guo)(guo)內(nei)房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)市(shi)場(chang)的(de)動向，防止其(qi)擾亂房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)市(shi)場(chang)健(jian)康(kang)發展。

　　7．建設節約型社會，推動節地節能建筑

　　首先要加大房地產閑置土地的清理力度，盤活和利用存量土地，不僅要征收超過合同約定開發期一定時期土地的閑置費或無償收回使用權，還要探討建立土地閑置超過一定規模和期限的房地產開發企業的退出機制。

　　建(jian)設節約(yue)型社會，改(gai)變(bian)房屋建(jian)設的高(gao)能(neng)(neng)耗現狀應(ying)馬上列入到房地產開發(fa)管理(li)的議(yi)事日程上來，應(ying)強制(zhi)性地執行現有的法規和節能(neng)(neng)標準，對違規者加(jia)以(yi)(yi)處罰。對于不到位的法規和標準要盡快加(jia)以(yi)(yi)完善，特別是應(ying)盡快改(gai)革供能(neng)(neng)方式(shi)，集中供熱、分(fen)戶計(ji)量，為保(bao)持經濟的可持續發(fa)展創造條(tiao)件。